מהו תמהיל משכנתא?

מהו תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הוא פיצול סכום המשכנתא שאתם לוקחים למספר סוגי ריבית משכנתא שונים – חלק מהסכום ילקח כמשכנתא בריבית פריים, חלקו כמשכנתא בריבית קבועה וחלק נוסף כמשכנתא בריבית משתנה.

אני מציע כאן תמהיל משכנתא קלאסי כללי, בהתאם לריביות משכנתא בתחילת 2018, העונה על הגבלות בנק ישראל השונות. מומלץ לקרוא את התמהיל ואת שיקוליו, אך לזכור כי הוא אינו תחליף לפניה ליועץ משכנתאות אובייקטיבי אשר יוכל לתפור לכם תמהיל משכנתא מדוייק לפי הנתונים האישיים שלכם והמצב במשק במועד לקיחת המשכנתא. בסמוך למועד לקיחת המשכנתא.

מה מכיל תמהיל משכנתא כללי?

תמהיל משכנתא כללי מכיל בדרך כלל 3-4 מסלולים עיקריים כמו ריבית פריים, ריבית קבועה או ריבית משתנה, כשהן צמודות או לא צמודות למדד. המסלולים נבחרים לפי נתוני המשק והריבית כיום, ומתייחס לנתונים הקבועים של כל סוג ריבית.

התמהיל הכללי אינו מתייחס לכל אחד ואחד מסוגי ריבית המשכנתא הקיימים, ואינו מתייחס בצורה מפורטת לתקופת המשכנתא, אלא מניח תקופה ממוצעת של 20-25 שנים.

מה קיים בתמהיל משכנתא אישי

תמהיל משכנתא אישי ומפורט, שניתן לבנות בעזרת יועץ משכנתאות מומחה, יכול לכלול גם 5-6 מסלולי משכנתא שונים או יותר, הנבדלים זה מזה במספר שנות ההחזר, על מנת להשיג ריבית נמוכה ככל האפשר.

תמהיל משכנתא כללי אינו יכול להתייחס לנתונים חשובים, כמו גובה ההחזר החודשי שאתם מעוניינים בו, וממנו גוזרים את משך המשכנתא: האם תחזירו אותה במשך 20 שנה או רק 15. כל שינוי כזה משפיע על גובה הריבית ויכול לכוון אתכם לבחירת ריבית על משכנתא שונה או לבחירת מסלולי משכנתא אחרים. הבדלי הריבית במסלולי המשכנתא יכולים ליצור חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים במהלך תקופת המשכנתא.

שיקולים בבחירת תמהיל משכנתא כללי

בנק ישראל מגביל את האפשרויות לשילוב ריביות משכנתא, וקובע בשביל הלווים:

  1. חובה שלפחות 33% מסכום המשכנתא יהיה בריבית קבועה. הריבית הקבועה יכולה להיות צמודה או לא צמודה. החיסרון של ריבית קבועה הוא סיכוי לעמלת פרעון מוקדם גבוהה. כמו כן מדובר בריבית גבוהה. היתרון שלה, ובעיקר של ריבית קבועה ולא צמודה, הוא החזר חודשי קבוע וידוע מראש. זהו יתרון חשוב ביותר אם התקציב החודשי שלכם מוגבל ומחושב מראש לפי כל ההוצאות הקבועות. שקלו עד כמה תפגע בכם עלייה גבוהה במדד, הגורמת לעליה משמעותית בהחזר החודשי של המשכנתא.
  2. מותר עד 33% מסכום המשכנתא בריבית המשתנה בתדירות גבוהה. כמו ריבית פריים, או ריבית משתנה כל שנה (צמודה או לא צמודה). קיימת הגבלה על ריביות משכנתא אלה מחשש להחזרים גבוהים ובלתי צפויים שיפגעו בלווים, הנובעים מעליות תכופות בריבית ושינוי המדד במשך תקופת המשכנתא. היתרון של ריביות אלה הוא שאין עמלת פרעון מוקדם, ויש בהן נקודות יציאה למעוניינים במחזור משכנתא או בתשלום מוקדם של המשכנתא.
  3. משני חוקים אלה נובעים כל שאר השילובים האפשריים, הנעים מ- 100% מסלולי ריבית קבועה ועד 34% מסלולי ריבית קבועה ו-66% מסלולי ריבית משתנה בתדירויות שונות, עד למגבלה על ריבית משתנה בתדירות גבוהה.

שיקולים נוספים לבחירת מסלולי ריבית משכנתא:

א. גובה ריביות משכנתא הנוכחי והעתידי לפי סוג ריבית משכנתא ותקופת המשכנתא. קשה לצפות את המדד או האינפלציה עבור 20-25 השנים הבאות (שהן אורך זמן מקובל לתקופת משכנתא), ולכן אם רוצים להסתמך על סכום ידוע של החזר חודשי עתידי יש עדיפות למסלולי ריבית משכנתא שאינם צמודי מדד. מצד שני, אם מעוניינים בהחזר התחלתי נמוך, ולא חוששים להחליף מסלולי ריבית בהמשך, אפשר לשלב יותר ריביות משכנתא צמודות מדד.

ב. שימור תחנות יציאה ללא קנסות . אתם חושבים על מחזור משכנתא? מאמינים שתרצו לפרוע את ההלוואה מוקדם יותר, או להחליף מסלול משכנתא באמצע התקופה למסלול שיתברר כזול יותר? אם כן, שלבו מסלולי ריבית משתנה.

ג. כיום, ריבית פריים היא הריבית הנמוכה ביותר מבין כל הריביות על משכנתא , וגם נשארה ללא שינוי בשנה האחרונה. כמובן, מעצם הגדרתה היא עשויה להשתנות מידי חודש בחודשו, לפי החלטת בנק ישראל, אך כרגע יתרונותיה רבים מחסרונותיה, ומומלץ לקחת את המקסימום האפשרי בריבית פריים.

תמהיל משכנתא כללי לשנת 2018

לאחר התייחסות לכל השיקולים המפורטים למעלה, תמהיל משכנתא 2018 (או לפחות לתחילתה), מתחלק למסלולים הבאים:

  • 33% ריבית פריים – פריים הינו מסלול שאינו צמוד למדד. ניתן לפירעון מוקדם בכל עת ללא קנס. נכון להיום, ריבית פריים היא הנמוכה ביותר מבין כל מסלולי ריבית משכנתא. מסיבות אלה זהו מסלול ריבית טוב כיום, ולכן קחו ממנו את המקסימום שהבנק מאפשר לכם. יש בנקים המגבילים את הסכום שתוכלו לקחת בריבית פריים, וגם זה שיקול חשוב בבחירת הבנק למשכנתאות. במסלול ריבית פריים אפשר להאריך את תקופת המשכנתא למקסימום, כיוון שתנודות הריבית מושפעות מעט יחסית במהלך השנים.
  • 37% ריבית קבועה לא צמודה – מסלול זה הינו בריבית גבוהה יותר משאר המסלולים אך יחד עם זאת משתלם מכיוון שאינו צמוד למדד. היתרון במסלול זה הוא הוודאות והיציבות בתשלומים החודשיים, שכן הוא אינו משתנה לאורך השנים. החסרונות: עמלת פרעון מוקדם גבוהה, אין נקודות יציאה, וכן, ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר, כך הריבית גבוהה יותר. נסו להקטין את השפעת החסרונות באמצעות בחירה בתקופת משכנתא קצרה ככל האפשר למסלול זה.
  • 30% בריבית משתנה כל 5 שנים – מסלול זה ניתן לקבוע כריבית צמודת מדד בלבד או לחלק לשניים: לריבית משכנתא צמודת מדד ולריבית משכנתא שאינה צמודה למדד. ריבית משתנה היא נמוכה יותר מאשר ריבית קבועה, ולכן מוצעת בתמהיל. מסלול זה מאפשר החזר חודשי התחלתי נמוך יותר, אם כי עליית המדד ושינויי הריבית עשויים להקפיץ אותו בהמשך. גם מסלול שאינו צמוד מדד עלול לעלות עם כל תחנת יציאה. יתרונות: מסלול זה מאפשר לנו תחנת יציאה אחת ל-5 שנים, ובכך מאפשר החלפת מסלול משכנתא או מחזור משכנתא באותה נקודה, ללא עמלת פרעון מוקדם. הריבית ההתחלתית בו נמוכה יותר מאשר במסלולי ריבית קבועה. החיסרון, ישנה חשיפה למדד המחירים לצרכן שלרוב עולה וגם חשיפה לעליות בריבית אחת ל-5 שנים. את המסלול צמוד המדד רצוי לבחור לתקופת המשכנתא הנמוכה האפשרית, כדי להגביל את החשיפה לשינויי ריבית ומדד. גם במסלול שאינו צמוד מדד, כדאי לקחת שיקול זה בחשבון.

טיפים נוספים לבניית תמהיל משכנתא

  1. אם אתם נזקקים לתקופת משכנתא ארוכה העומדת על 20 שנים או יותר – המסלולים הרצויים הם ריביות משכנתא משתנות, בעיקר ריבית פריים, אך גם ריבית משתנה. בפריסת שנים קצרה יותר נעדיף מסלולים בעלי ריבית קבועה, צמודה ולא צמודה. הסיבה לכך נקראת "ריבית דריבית", הריבית שאתם משלמים כוללת גם ריבית על הריבית. ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר וככל שהריבית ההתחלתית על ההלוואה גבוהה יותר, הסכומים שתשלמו בשל אפקט הריבית דריבית יהיו גבוהים ומשמעותיים יותר. המסקנה, מסלולים בעלי ריבית התחלתית גבוהה, כמו מסלולים בריבית קבועה, רצוי שיהיו לתקופה קצרה ככל האפשר.
  2. כאשר ההבדל בין מסלול ריבית צמוד מדד לבין מסלול ריבית שצמוד נמוך מ-1%: העדיפו את המסלול הלא צמוד. קרוב לודאי שההבדל יתקזז במשך השנים עם עליית המדד. כאשר הפער גדול יותר, יש לבחון כל מקרה לגופו, וגם אפשר לחלק את הסכום בין שני סוגי הריביות.
  3. היו מודעים לכך שיועץ המשכנתאות בבנק, המציג לכם החזר חודשי עתידי נמוך עבור ריביות משכנתא צמודות מדד, בעצם מתעלם מעליית המדד. השפעת עליית המדד עלולה להקפיץ את סכום ההחזר החודשי ולהצטבר לסכומים גבוהים ככל שתקופת המשכנתא מתארכת.

סיכום

עכשיו גם אתם מבינים איך נבנה תמהיל משכנתא כללי לשנת 2018. שינויים בריבית ובמדיניות בנק ישראל או המשק יכולים כמובן לשנות אותו בהמשך השנה. כשתגשו לבניית תמהיל משכנתא אופטימלי עבורכם, התייחסו לגובה ההחזר החודשי שלכם לאורך תקופת המשכנתא, סכום המשכנתא הכולל שתקחו, תקופת או תקופות המשכנתא המתאימות לכם, הסיכוי שתרצו למחזר משכנתא ועוד שיקולים העולים מחייכם האישיים כמו התחייבויות כספיות אחרות, תמיכה בקרובי משפחה וכן הלאה. לפני שתתחייבו על משכנתא, שהיא התחייבות כלכלית גדולה, כדאי שתבדקו את האפשרויות המוצעות לכם בעזרת יועץ משכנתאות אובייקטיבי.

1 מחשבה על “מהו תמהיל משכנתא?”

לתגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *